| 開発許可とは？ |
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主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地の区画形質の変更を 「開発行為」 といいます。
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- 建築物とは、
- 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの、これに附属する門もしくは塀、観覧のための工作物又は地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設をいい、建築設備を含むものをいいます。
- 建築とは、
- 建築物を新築し、増築し、改築し、または移転することをいいます。
- 特定工作物とは、
- 第１種特定工作物 （周辺の環境悪化をもたらす恐れのある工作物）
- コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理用工作物
- 第２種特定工作物（大規模工作物）
- ゴルフコース、1ha以上の運動レジャー施設である工作物(野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、観光植物園、サーキット等)、１ha以上の墓園
- 土地の区画の変更とは、
- 建築物の建築を目的とする土地の区画の変更をいいます。
- 土地の形質の変更とは、
- 土地に対して、切土、盛土等の造成工事をする行為、又は土地の利用状況を変更する行為をいいます。
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- 一定規模の開発行為を行おうとする場合は、都道府県知事（又は政令指定都市の長、中核市の長、特例市の長等）の許可が必要になります。
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| 開発許可が必要となる規模は？ |
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開発行為の許可は、都市計画の区域区分により、規制の対象となる規模が変わってきます。
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| 区域区分 |
許可が必要となる面積 |
| 都市計画区域 |
線引都市計画区域 |
市街化区域 |
1,000ｍ2以上
（三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500m2以上）
（条例により300m2まで引き下げ有） |
| 市街化調整区域 |
全ての開発行為
開発許可を受けない土地の建築行為 |
| 非線引都市計画区域 |
3,000m2以上
（条例により300m2まで引き下げ有） |
| 準都市計画区域 |
3,000m2以上
（条例により300m2まで引き下げ有） |
| 都市計画区域外 |
10,000m2以上 |
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| 開発許可の対象外は？ |
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許可を要する規模の開発行為であっても、次表のように規制対象外となるものもあります。
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| 区 分 |
例 示 |
備 考 |
| 市街化調整区域、非線引都市計画区域、準都市計画区域の農林漁業用建築物、それらを営む者の居住建築物 |
畜舎、蚕室、温室、育種苗施設、家畜人口受精施設、孵卵育雛施設、搾乳施設、堆肥舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設、建築面積が90m2以内の建築物 当 |
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公
益
上
必
要
な
建
築
物 |
社会福祉施設 |
救護施設、更生施設、医療保護施設、授産施設、宿所提供施設、乳児院、母子生活支援施設、児童養護施設、知的障害児施設、知的障害児通園施設、盲ろうあ児施設、肢体不自由児施設、重症心身障害児施設、情緒障害児短期治療施設、児童自立支援施設、助産施設、保育所、児童厚生施設、児童家庭支援センター、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、老人ディサービスセンター、老人短期入所施設、老人福祉センター、老人介護支援センター、グループホーム、身体障害者更生施設、身体障害者療護施設、身体障害者福祉ホーム、身体障害者授産施設、身体障害者福祉センター、補装具製作施設、視聴覚障害者情報提供施設、知的障害者更生施設、知的障害者授産施設、知的障害者福祉ホーム、知的障害者通勤寮、婦人保護施設、母子福祉施設、精神障害者社会復帰施設介護老人保健施設 等 |
平成19年11月30日から許可が必要 |
| 医療施設 |
病院、診療所、助産所 |
〃 |
| 学校施設（大学等除く） |
幼稚園、小学校、中学校、高等学校、高等専門学校、盲学校、ろう学校、養護学校 |
〃 |
| 駅舎・鉄道施設 |
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| 公民館 |
市町村設置の公民館 |
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| 変電所 |
電気事業法によるもの |
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| その他の公益的施設 |
河川施設、公園施設、図書館、博物館、火葬場、と畜場、卸売市場 等
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| 国、都道府県、指定都市等が行う開発行為 |
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| 都市計画事業等 |
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| 公有水面埋立事業 |
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| 非常災害時の応急措置 |
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| 通常の管理行為等 |
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- 都市計画法の改正により、平成19年11月30日以降、今まで開発許可が不要であった病院、社会福祉施設、学校等の公共施設も開発許可の対象となりましたので注意が必要です。
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| 開発許可をとるには？ |
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開発許可をとるには、「技術的基準」 と 「立地基準」（市街化調整区域のみ）に適合する必要があります。
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【 技術的基準 】
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| 項 目 |
基準の概要 |
| 1. |
用途地域等への適合 |
用途地域等が指定されている地域で、予定建築物等が建築基準法による用途規制を受ける場合。 |
| 2. |
道路、公園、緑地、広場 |
配置、幅員、規模、構造、施設 |
| 3. |
給水施設、排水施設 |
構造、能力、配置、災害防止 |
| 4. |
公共施設・公益的施設 |
用途の配分が定められていること |
| 5. |
防災・安全措置 |
盛土、切土、のり面、擁壁 |
| 6. |
樹木の保存・表土の保全 |
1ha以上の開発 |
| 7. |
緩衝帯の配置 |
騒音、振動等による環境の悪化の防止（1ha以上の開発） |
| 8. |
大規模開発における輸送施設 |
道路、鉄道等による輸送上支障がないこと（40ha以上の開発） |
| 9. |
申請者の資力・信用 |
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| 10. |
工事施行者の能力 |
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| 11. |
関係権利者の同意 |
開発区域内の土地、建物 |
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- 技術的基準の適用は、開発行為の目的が建築物の建築か特定工作物の建設かにより、また自己の居住用、自己の業務用又は自己用外のいずれであるかにより、適用項目が異なります。
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【 立地基準 】
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| 都市計画区域のうち市街化調整区域では、許可となる開発行為は限定されます。 |
| 適用要件 |
例示（長野県） |
| 1. |
日常生活に必要な公益施設・利便施設 |
幼稚園、小学校、中学校、保育所、診療所、老人デイサービスセンター、特別養護老人ホーム、老人福祉センター、宅老所、グループホーム等
飲食料品小売業、医薬品・化粧品小売業、農耕用品小売業、燃料小売業、書籍・文房具小売業、たばこ・喫煙具専門小売業、機械器具小売業
一般機械修理業、自動車一般整備業、一般飲食店、理容業、美容業、あん摩・はり等の施術所、農林漁業団体事務所、農林漁業生活改善施設 |
| 2. |
鉱物資源、観光資源のために必要な施設 |
貴金属業鉱業、鉄属鉱業、石炭鉱業、原油鉱業、希有金属鉱業、石炭選別業、採石業、天然ガス鉱業、軽金属鉱業、亜炭鉱業、砂利採取業、壺業原料用鉱物鉱業、非鉄金属鉱業、粘土鉱業
セメント製造業、粘土かわら製造業、生コンクリート製造業、砕石製造業、練炭・豆炭製造業、舗装材料製造業 |
| 3. |
温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする施設 |
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| 4. |
農産水産物の処理、貯蔵、加工に必要な施設 |
畜産食料品製造業、精穀・製粉製造業、水産食料品製造業、きのこ製造業、野菜缶詰・果実缶詰・農産保存食料品製造業、動植物油脂製造業、製材業 |
| 5. |
特定農山村地域における農林業活性化法関係 |
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| 6. |
中小企業の共同化、工場等の集約のための施設 |
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| 7. |
調整区域内の工場施設と密接に関連する施設 |
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| 8. |
危険物の貯蔵又は処理に供する施設 |
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| 9. |
市街化区域内に建築することが困難・不適当な施設 |
ドライブイン、給油所、道路管理施設 |
| 10. |
地区計画で定められた区域における建築物 |
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| 11. |
条例で定めた定例的な建築物 |
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| 12. |
既存の権利の届出による建築物 |
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| 13. |
開発審査会の議を経たもの |
農家の分家、収容対象の建築物等、事業所のための住宅、寮等、日農家の分家、各種学校・塾等、地区集会所、集落内の小規模工場、集落内の公営住宅、指定地域内の工場、大規模な流通業務施設、有料老人ホーム |
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- 都市計画法の改正により、平成19年11月30日以降、市街化調整区域内の病院、社会福祉施設、学校等の公共施設の建築も立地基準の対象となりましたので、注意が必要です。
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| 開発許可を申請するには？ |
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開発許可を申請するには、土地の所在地を管轄する都道府県の出先機関若しくは市の開発担当部署、概ね次の書類を提出する必要があります。
（許可行政庁によっては、事前協議を必要とする場合もあります。） |
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【 提出書類 】
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| 提 出 書 類 |
| 開発行為許可申請書 |
区域図 |
| 市町村長等の意見書 |
現況図 |
| 設計説明書 |
土地利用計画図 |
| 新たに設置される公共施設の管理者等一覧表 |
造成計画平面図・断面図 |
| 従前の公共施設の管理者等一覧表 |
排水施設計画平面図 |
| 公共施設の管理者の同意・協議書 |
汚水、雨水・雑排水計算書 |
| 開発行為同意書（同意者の印鑑証明書） |
給水施設計画平面図 |
| 公図の写し |
がけの断面図 |
| 土地登記簿謄本 |
擁壁の断面図 |
| 実測図 |
防災計画平面図 |
| 資金計画書 |
排水承諾書 |
| 申請者の資力・信用に係る書類 |
消防長同意書 |
| 設計者の資格に関する申告書 |
工作物詳細図 |
| 工事施工者の能力に関する書類 |
予定建築物の平面図・断面図 |
| 位置図 |
他法令による許可証明書類 |
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- 提出書類は、開発行為の目的、区域区分、規模、土地の利用方法等により異なってきます。
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| 開発許可で知っておきたいこと |
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【 変更等の許可 】
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| 開発許可を受けた後、次の変更等がある場合には、あらかじめ手続きを行う必要があります。許可等を得ずして変更等を行った場合には、開発許可が取り消される場合もありますので注意が必要です。 |
| 変更等 |
説 明 |
| 開発行為の変更 |
軽微な変更を除く変更 |
| 完了公告前の建築物等の建築 |
開発工事完了公告の前に建築物等を建築する場合 |
| 予定建築物等以外の建築 |
予定建築物等以外を建築する場合 |
| 開発許可を受けた地位の承継 |
相続、一般承継、土地の使用権原移譲 |
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【 関係諸法令への対応 】
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| 開発行為の許可は、建築等関係する諸法令等と同期をとって行う必要がありますので、注意が必要です。 |
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弊事務所は開発行為許可の相談・調査・書類作成・事前協議・提出を行います。
開発許可に伴う農地転用等関係法令の手続きや、施設の設置許可、事業の営業許可も一体として扱うことができますので、迅速な土地利用が可能となります。 |
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