宅建業免許なら　長野県松本市　行政書士平賀事務所

長野県松本市の宅建業免許なら

　なぜ、宅建業の免許をとるのか？

　宅地建物取引業を営業するためには免許の取得が必要です。免許を受けずに宅建業を行ったものは、３年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処せられ、又はこれを併科されます。

免許の種類としては、２つ以上の都道府県内の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣、１の都道府県内の区域内のみに事務所を設置してその事業を営もうとする場合は都道府県知事の免許を受ける必要があります。

また、免許取得後営業開始にあたっては、営業保証金を最寄りの供託所に供託しなければなりません。この場合、供託金として１０００万円他必要が必要となりますが、保証協会に入会することで分担金として６０万円程で済みます。（その他保証協会、宅建協会入会金等で合わせて２００万円位は必要となります）

　さて、どのような取引を行おうとする場合に宅建免許が必要になるかというと、営利を目的として不特定多数の者に対して、継続的又は反復的に次ぎの営業を行う場合に必要となります。

宅地・建物の売買、交換
宅地・建物の売買、交換又は賃借の代理
宅地・建物の売買、交換又は賃借の媒介

したがって、事業としてではなく自分の不動産を売買したり、賃貸する場合には宅建免許は不要です。
図表に表すと次のようになります。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の仲介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
賃貸	－	○	○

　さて、このサイトを訪れる方は宅建免許について既にご存知でしょうから、見方を変えた宅建免許の取得について説明したいと思います。

よく、建設業者が兼業で宅建業を営んでいることがあります。これは、建設業者が自社で建物を作り他人に売買したい場合（いわゆる建売住宅）、この行為は宅地建物の売買となり免許が必要となるからです。また、建設業者に限らず、例えば社員の便宜のためアパート等の仲介を業として行ったり、自社、あるいは関連会社の保有地を造成して売買を業として行うなどと言った場合には宅建業の免許が必要となります。

このように経営の多角化という意味合いで、兼業目的で宅建業を営む場合も多いことが言えます。

　宅建業の免許はどうやったらとれるのか？

　宅建業免許の取得要件は次のとおりです。

事務所等ごとに宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くこと
事務所等ごとに宅地建物取引業に従事する者の５分の１の割合で、成年の専任の宅地建物取引主任者を置くこと
免許を受け営業を開始するまでに主たる事務所については１，０００万円、従たる事務所についてはその数ごとに５００万円の総額を、営業保証金として主たる事務所のもよりの供託所に供託すること。　（ただし、宅地建物取引業保証協会の社員となった者は、営業保証金の供託にかえて弁済業務保証金分担金として当該宅地建物取引業保証協会に、主たる事務所については６０万円、従たる事務所についてはその数ごとに３０万円の総額を納付しなければなりません。）

また、欠格要件として次に該当する場合は免許を受けられません。（１～３の場合には５年間）

免許の不正取得、情状特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された者及び疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った者
禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた者
免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした者
被成年後見人、被保佐人又は破産宣告を受けている者
宅地建物取引業に関して不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

　宅建免許の有効期間は５年間です。有効期限満了後引続き業を営もうとする場合は、その有効期限が満了する日の３０日前から９０日前までの間に更新の手続をすることが必要です。

免許申請手数料は、３３，０００円かかります。
免許の審査の標準処理時間は、凡そ３０～４０日かかります。

申請にあたっては、数々の書類を作成・添付しなければなりません。

No.	書類の名称	書類の要否
No.	書類の名称	法人	個人
1.	免許申請書	○	○
2.	相談役及び顧問、5%以上の株主・出資者等の名簿	○	×
3.	免許申請者等の身分証明書	○	○
4.	登記されていないことの証明書	○	○
5.	代表者の住民票	×	○
6.	免許申請者等の略歴書	○	○
7.	専任の取引主任者設置証明書	○	○
8.	宅地建物取引業に従事する者の名簿	○	○
9.	専任の取引主任者の顔写真	○	○
10.	法人の商業登記簿謄本	○	×
11.	宅地建物取引業経歴書	○	○
12.	決算書（貸借対照表及び損益計算書）	○	×
13.	資産に関する調書	×	○
14.	納税証明書　※新設法人は添付不要	○	○
15.	誓約書	○	○
16.	事務所を使用する権原に関する書面	○	○
17.	事務所付近の地図（案内図）	○	○
18.	事務所の写真	○	○

免許申請手数料は、３３，０００円かかります。
免許の審査の標準処理時間は、凡そ３０～４０日くらいかります。

　宅建業の免許をとったあとはどうなるのか？

　宅建免許の有効期間は５年間です。有効期限満了後、引続き業を営もうとする場合は、その有効期限が満了する日の３０日前から９０日前までの間に更新の手続をすることが必要です。

更新申請の手続は概ね新規免許申請と同様ですが、その内容については、業法に違反する内容の有無を十分に確認したうえで行う必要があります。

免許更新手数料は、３３，０００円かかります。

　免許取得後、専任の主任者となっている者は「勤務先（業者名）」、及び「免許番号」を資格登録している都道府県知事に届け出なければなりません。

これは、「変更登録申請書」により提出します。

宅地建物取引業の営業を開始するためには、新規免許を受けた（免許通知のハガキが届いた）後、「営業保証金の供託」か「保証協会への加入」のどちらかを選んで行うことが必要です。

この手続きは免許日から３ヶ月以内に行う必要があり、期日を経過しますと免許を取り消されることになります。

■　営業保証金の供託

　　　　　国の機関である最寄りの供託所法廷の「営業保証金」を供託し、その供託物受入れの記載の
　　　　　ある供託書の写しを添付（供託書の原本も提示する）して、都道府県知事に所定の届出をします。

　　　　　主たる事務所（本店）-------１,０００万円
　　　　　従たる事務所（支店等）-------５００万円（ただし１店につき）
　　　　　（尚、営業保証金は現金によるほか、国債証券、地方債証券等有価証券による供託も可能です。）

■　保証協会への加入

　　　　　宅地建物取引業保証協会（（社）全国宅地建物取引業保証協会、または（社）不動産保証協会の
　　　　　いずれか）の認証を得て、弁済業務保証金分担金を納付します。

　　　　　主たる事務所（本店）-----------６０万円
　　　　　従たる事務所（支店等）---------３０万円（ただし１店につき）

次の内容に変更が生じたら、３０日以内に届出が必要となります。

商号
所在地
代表者
役員
政令で定める使用人
専任の取引主任者
従事者
免許証の書換交付
営業保証金の差替
その他取引主任者の氏名・住所・勤務先・本籍

　次の案内所等の場所を設置する場合には、所定の事項を業務を開始する１０日前までに都道府県知事、及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければなりません。

継続的に業務を行うことができる施設を有する場合で事務所以外のもの
宅建業者が一段の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理、または媒介を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所
宅建業者が業務に関し展示会、その他これに類する催しを実施する場合にあたっては、これらの催しを実施する場所

なお、既に届け出したものが次の事項以場合には変更届出は不要ですが、それ以外は変更届出が必要です。

「取り扱う宅地建物の内容等」欄の「所在地」以外の欄が変更になる場合
届出の宅建業者の代表者のみの変更の場合

　宅建業者は免許を受けたあと、次のような義務が課せられています。

■　「証明書の携帯等」の義務

宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはなりません。
従業者は取引関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければなりません。
宅建業者は事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者の請求があった場合には、閲覧に供しなければなりません。また、従業者名簿は最終の記載日から１０年間保存しなければなりません。

■　「帳簿の備え付け」の義務

宅建業者は、事務所ごとに業務に関する帳簿を備え付けなければなりません
宅建業者は、取引があったつど帳簿に、取引年月日、取引物件の所在場所・面積・代金・報酬の額、取引に関与した他の宅建業者の氏名等の一定事項を記載しなければなりません。
宅建業者は、毎事業年度末に帳簿を閉鎖し、閉鎖後５年間保存しなければなりません。

■　「標識の掲示等」の義務

宅建業者は、公衆の見やすい場所に、宅建業者である旨の標識（業者票、報酬額表）を掲示しなければなりません。

　宅建業免許で知っておきたいこと

■　標識の掲示

宅建業者は事務所以外にも、次の業務を行う場所ごとに公衆の見やすい場所にそれぞれ所定の標識を掲げなければなりません。

継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
一団の宅地建物の分譲をする場合における当該物件の所在する場所
2.の分譲を行う案内所
他の業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理または媒介を行う案内所
展示会その他これに類する催しを実施する場所

■　免許換え申請

現在の免許の区分	変更内容	変更後の免許の区分
知事免許	他の１つの都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき	変更後の事務所所在地を管轄する都道府県知事免許
知事免許	２つ以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき	建設大臣免許
大臣免許	１つの都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき	変更後の事務所所在地を管轄する都道府県知事免許

この免許換えは、現に受けている免許の有効期間内に変更後の免許権者の免許を受けることにより行います（免許換えにより大臣免許を受けようとするときは、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請します。）　なお、免許換えにより新たに免許を取得したときには、それまでの免許は効力を失います。

■　廃業届

　死亡、合併、破産、解散、廃止により廃業する場合には、その事実が生じた日から３０日以内に廃業届を提出する必要があります。

弊事務所では、宅建業免許に関する相談、書類作成、並びに提出を代行します。