長野県松本市の
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　サービス付き高齢者向け住宅とは？

　高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の改正により、「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度が創設され、平成23年10月20日から施行されることになりました。
　従前の高齢者向けの住宅制度は、下表のように、国土交通省の管轄する「高齢者住まい法」による高円賃・高専賃・高優賃も賃貸住宅と、厚生労働省が管轄する「老人福祉法」による有料老人ホームがありました。
高齢者向け住宅制度

高齢者住まい法　（国土交通省）
 老人福祉法　（厚生労働省）
高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）
登録制		 　 有料老人ホーム
届出制度
高齢者専用賃貸住宅（高専賃）
登録制
高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）
認定制



　しかしながら、高齢者世帯の急増、高齢者に適した住宅の絶対的な不足、高齢者の住宅制度が複雑であり様々な問題点があったことなどの背景により、新しい枠組みのもと、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する住宅供給の促進が図られることとなりました。

　これにより、従来の高齢者住宅制度は、次にように変わります。


高齢者住まい法　（国土交通省・厚生労働省の共管）

  • 高円賃・高専賃・高優賃が廃止となり、サービス付き高齢者向け住宅に一本化されます。

  • サービス付き高齢者向け住宅は、都道府県（政令市、中核市）の長による登録制度となります。
    なお、サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けた場合、有料老人ホームの届出は不要になります。



　サービス付き高齢者向け住宅の設置に係る公的支援

　サービス付き高齢者向け住宅の供給を促進するための公的支援として、予算による補助と、税制上の優遇、融資の支援制度が設けられることになりました。
予算による補助

　バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する「サービス付き高齢者向け住宅」として登録される住宅の整備事業の公募に採択された場合、国から補助されます。

　　要件

  • サービス付き高齢者向け住宅として登録されること

  • サービス付き高齢者向け住宅として10年以上登録すること

  • 地域の高齢者居住安定確保計画、介護保険事業計画等に照らして支障にならないこと

  • 入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡的であること

  • 家賃等の徴収方法が、前払いに限定されていないこと

　　補助内容

  • サービス付き高齢者向け住宅等の新築

    　住宅　：　建設工事費の1／10 以内（上限は住宅の戸数に100 万円を乗じた額）
    　高齢者生活支援施設　：　１施設当たり1,000万円


  • サービス付き高齢者向け住宅等の買取り

    　買取りに係る費用の1／10 以内


  • サービス付き高齢者向け住宅等への改修

    　費用の1／3 以内（上限は新築の場合と同じ。）


  • エレベーター設置工事

    　費用の2／3 以内の額（上限はエレベーターの基数×1,000万円）


  • 改修を目的とした住宅等の取得

    　取得に要する費用（用地費は除く）の1／10 以内



税制上の優遇

　賃貸借契約によるものに限り、以下の特例があります。（平成25年3月31日までの期限付）

　　所得税・法人税

  • ５年間、４０％の割増償却が認められる（耐用年数３５年未満は２８％）

    ただし、床面積要件として ２５㎡／戸（専用部分のみ）以上、戸数要件として１０戸以上のこと

　　固定資産税

  • ５年間、税額を２／３軽減

    ただし、床面積要件として ３０㎡／戸（共用部分含む）以上、戸数要件として５戸以上のこと

　　不動産取得税

  • 家屋　：　課税標準から戸当り 1,200万円を控除
  • 土地　：　床面積の２倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額

    ただし、床面積要件として ３０㎡／戸（共用部分含む）以上、戸数要件として５戸以上のこと



融資の支援制度

  • サービス付き高齢者向け住宅に対する住宅金融支援機構の賃貸住宅融資が実施され、融資要件が緩和されます。（専用部分に台所や浴室などを設けていない場合でも別担保の設定は不要になる。）

  • サービス付き高齢者向け住宅の家賃の前払金について、民間金融機関のリバースモーゲージ 融資（死亡時一括償還型融資）が、住宅金融支援機構の住宅融資保険の対象に追加されます。



　サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けるには？

　以下に、サービス付き高齢者向け住宅整備事業として補助を受けて住宅の新設を行う場合のフローを示します。
　
事業計画
↓
応募申請
↓
審査・採択
↓
補助金交付申請
↓
交付決定
↓
着工
↓
竣工
↓
登録
↓
補助金の受領

※　介護サービスを提供する場合（特定施設入居者生活介護等）、その事業者指定をあわせて行う必要があります。


　サービス付き高齢者向け住宅の登録基準は？

　サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けるには、ハード（建物）、サービス、契約内容について一定の基準を満たす必要があります。
■　ハード

  1. 床面積は原則 25㎡以上（居間、食堂、台所その他の部分について共同利用に十分な面積を有する場合は 18㎡以上）

  2. トイレ・洗面設備の必置

  3. バリアフリー（廊下幅、段差解消、手すり設置）

■　サービス

  1. サービスを提供すること（最低でも安否確認、生活相談サービスは必須）

    サービスの例　：　食事の提供、清掃や洗濯の家事援助等

■　契約内容

  1. 契約締結前に、サービスの内容や費用について書面を交付して説明すること

  2. 長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしているなど居住の安定が図られた契約であること

  3. 敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと

  4. 前払金に関して入居者保護が図られていること（初期償却の制限、工事完了前の受領禁止、保全措置・返還ルールの明示の義務付け）



　サービス付き高齢者向け住宅で知っておきたいこと

新規設置を検討する場合
　サービス付き高齢者向け住宅整備事業として、国から補助を受けて行うサービス付き高齢者向け住宅の整備は公募となります。

　よって、今後高齢者住宅整備が進みますと、高齢者住宅が密集する地域などでは登録が規制される可能性があります。登録を検討している方は、早めの対応が大事になります。

既存施設の対応
　高齢者住まい法の改正により、高円賃・高専賃・高優賃の制度は廃止されます。既存の高専賃等は、新制度によるサービス付き高齢者向け住宅の基準を満たした上、登録受けなければ、普通の賃貸住宅となってしまいますので、移行の対応を検討する必要があります。

登録後の対応
　サービス付き高齢者向け住宅の登録の有効期限は５年間です。５年ごとに更新を行う必要があります。

　また、登録後は行政による指導監督があります。報告徴収や、事務所や登録住宅への立入検査が実施され、違反や、登録基準不適合の場合、指示処分や登録取消しといった罰則もありますので注意が必要です。



弊事務所では、サービス付き高齢者向け住宅の設置、事業計画、管理･運営に関する相談、申請書類作成、並びに提出を代行します。また、補助金の申請等の諸手続きについてもご支援いたします。

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